보증금을 돌려주지 않을 때 대처 방법
전세 계약은 많은 사람들이 당연하게 여기는 생활의 일부입니다. 그러나 아무리 정상적으로 계약하고 입주했더라도, 전세금을 제때 돌려받지 못하는 경우는 생각보다 흔합니다. 특히 집값 하락, 임대인 재정 악화, 소유권 이전 등의 문제는 우리 모두에게 현실적으로 닥칠 수 있는 위험입니다.
이 글에서는 전세금 반환이 지연되거나 불가능해지는 상황 5가지를 정리하고, 실전에서 어떻게 대처해야 하는지까지 구체적으로 안내합니다. 계약을 앞둔 분은 물론, 이미 전세로 살고 있는 분들도 꼭 끝까지 읽어야 할 필수 가이드입니다.
목차
- 1. 집값 하락으로 보증금 미회수
- 2. 임대인의 대출 과다와 경매 진행
- 3. 계약 종료 후 새로운 세입자 미확보
- 4. 집주인의 돌발 행동: 잠적, 파산, 재계약 거부
- 5. 소유권 변동으로 인한 반환 불가
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1. 집값 하락으로 보증금 미회수
부동산 시장이 하락 국면일 때 가장 흔하게 발생하는 문제입니다. 집값이 전세보증금보다 떨어지면, 집을 팔아도 보증금을 다 돌려줄 수 없습니다. 특히 수도권 외곽이나 신축 다세대주택에서 빈번하게 발생합니다.
대처법
- 계약 전 시세 대비 적정 보증금인지 반드시 확인합니다.
- 계약 중이라면, 전세보증금반환보증 가입을 고려합니다.
- 계약 종료 시 집주인이 매매를 시도한다면 적극적으로 협조하되, 보증금 반환을 미루거나 무응답일 경우에는 '내용증명'을 통해 반환 의사를 공식적으로 통보하는 것이 중요합니다. 이 문서는 추후 소송 시 중요한 증거가 됩니다.
내용증명이란?
내용증명은 '보내는 사람이 받는 사람에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했다'는 사실을 우체국이 공적으로 증명해주는 제도입니다. (우편법시행규칙 제25조, 제46조~59조 규정)
내용증명 우편물은 3통을 작성하여, 원본 1통은 받는 사람에게 보내고, 나머지 2통은 각각 우체국과 보낸 사람이 보관합니다. 소송 시 중요한 증거자료로 활용됩니다.
2. 임대인의 대출 과다와 경매 진행
집주인이 주택을 담보로 과다 대출을 받거나, 다른 채무 문제로 집이 경매에 넘어가는 경우입니다. 이럴 경우 전입신고와 확정일자가 있어야만 최소한 일부라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
대처법
- 계약 전 등기부등본을 확인해 근저당권, 압류, 가압류가 없는지 확인합니다.
- 전입신고와 확정일자를 반드시 받아 우선변제권을 확보합니다.
- 경매 개시가 확인되면, 법원에 배당요구신청을 제때 해야 합니다.
3. 계약 종료 후 새로운 세입자 미확보
계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주려면 새로운 세입자의 보증금이나 매각 대금을 통해 자금을 마련하는 경우가 많습니다. 그러나 다음 세입자가 구해지지 않으면 반환이 지연될 수 있습니다.
대처법
- 계약 만료 2~3개월 전에 집주인과 보증금 반환 계획을 사전 협의합니다.
- 집주인이 임대 활동을 적극적으로 하지 않는 경우, 내용증명을 보내 반환 의사를 공식 요구합니다.
- 반환지연이 예상되면, 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지합니다.
4. 집주인의 돌발 행동: 잠적, 파산, 재계약 거부
집주인이 연락두절, 잠적하거나, 개인 파산 절차에 들어가는 경우입니다. 이런 경우 세입자는 소송을 통해서만 보증금 회수가 가능합니다.
대처법
- 가능한 빨리 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태여야 합니다.
- 집주인이 연락두절이라면, 임차권등기명령 신청 후 소송 또는 보증보험 청구를 준비합니다.
- 집주인 파산 신청 시, 파산관재인에게 채권 신고를 해야 합니다.
임차권등기명령 신청 준비서류 및 절차
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인이 소유자가 아닌 경우, 건축물대장 등으로 소유권보존등기 가능 증명
- 임대차계약서
- 임차주택 점유 시작일과 주민등록일 소명 서류
- 확정일자 찍힌 임대차계약서 (우선변제권 취득 시)
- 주거용 사용 입증 서류 (필요시)
절차 및 비용
- 관할 지방법원에 임차권등기명령 신청
- 접수 후 심사 (약 2~3주 소요)
- 인지대, 송달료, 등기 수수료 포함 약 2만 원 내외
5. 소유권 변동으로 인한 반환 불가
계약 기간 중 건물 소유권이 변경되면서 문제가 발생하는 경우입니다. 새로운 소유자가 기존 임대차 계약을 인정하지 않으면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
대처법
- 계약서에 "매수인에게 계약승계 의무 있음"이라는 특약을 삽입합니다.
- 계약 전, 계약 중, 잔금일 직전 등기부등본을 다시 발급해 소유자 변동 여부를 확인합니다.