확정일자 VS 전세권 설정 등기, 더 강력한 무기는?
전세 계약을 체결할 때 많은 세입자들이 놓치기 쉬운 부분이 바로 '내 보증금을 어떻게 지킬 수 있을까?'라는 점입니다. 보증금을 안전하게 보호하는 제도로는 대표적으로 '확정일자'와 '전세권 설정 등기'가 있습니다. 이 두 제도는 유사해 보이지만, 실제로는 법적 효력과 절차, 비용 등에서 큰 차이를 보입니다. 이 글에서는 각 제도의 차이를 명확히 비교하고, 실제 상황에 어떤 선택이 더 유리할 수 있는지를 알려드립니다.
1. 확정일자란?
확정일자는 주택임대차계약서에 관공서(주민센터, 등기소 등)에서 날인을 받는 제도다. 이 날인은 해당 계약이 특정 시점에 존재했다는 공적 증명을 의미하며, 임차인이 향후 주택에 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받을 권리를 확보하는 데 매우 중요한 역할을 한다.
확정일자는 단독으로 우선변제권을 가지는 것이 아니라, 전입신고와 결합되어야 대항력을 확보할 수 있다. 확정일자만 받은 경우엔 대항력은 없고, 전입신고만 한 경우도 법적 효력은 제한된다. 따라서 '전입신고 + 확정일자'를 함께 갖춰야 보증금 보호에 유리하다.
확정일자 주의할 점
확정일자를 바로 부여받고 싶다면 온라인 신청은 평일 오후 6시 전으로, 오프라인 신청은 평일 오후 4시 전으로 신청을 완료해 주세요.
왜냐하면 온라인으로 신청할 때, 평일 오후 6시 이후 신청하거나 주말에 신청하면 다음 날에 부여돼요. 오프라인 신청의 경우는 평일 오후 4시 이후 방문 신청하면, 당일 처리되지 않고 다음 날에 부여돼요. 만약 주말일 경우 월요일에 부여돼요.
이렇게 바로 확정일자를 부여받지 못하는 평일 저녁이나 주말에 월세나 전세 계약서를 작성한 경우, 계약서에 특약을 반드시 써두는 것이 좋아요. “임대인은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 때까지 임차인의 권리를 침해하는 등기나 임차권 권리변동을 일으키지 않기로 하며, 위반 시 계약을 무효로 한다.” 이렇게 써두면 확정일자를 부여받기 전까지 혹시나 모를 사기의 가능성도 막을 수 있어요.
2. 전세권 설정 등기란?
전세권 설정 등기는 전세계약의 권리를 부동산 등기부등본에 명시하는 절차다. 등기를 통해 임차인은 법적 권리자인 '전세권자'가 되며, 경매 청구나 처분 청구 등 실질적인 권리 행사가 가능하다. 등기된 전세권은 제3자에게도 그 효력이 미친다.
전세권 등기는 임대인의 동의가 반드시 필요하며, 수수료 및 공증비용이 발생한다. 비용은 수만 원에서 수십만 원까지 들 수 있다. 하지만 높은 금액의 보증금을 보호하는 데 있어 강력한 수단인 만큼, 비용 대비 효과가 매우 큰 제도다.
3. 두 제도의 비교
확정일자와 전세권 설정 등기는 보증금 보호를 위한 주요 수단이지만, 그 법적 성격과 권리 범위, 설정 방식에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 아래 표는 이미지 속 원본 내용을 바탕으로, 각 항목을 한 글자도 생략하지 않고 충실히 정리한 비교표입니다.
| 항목 | 확정일자 | 전세권설정등기 |
|---|---|---|
| 근거법 | 주택임대차보호법(특별법) | 민법(일반법) |
| 동의 | 임대인 동의 불필요, 임차인 단독 | 임대인 동의 필요 |
| 절차 | 동 행정복지센터, 등기소에서 임대차계약서에 날인 | 관할 등기소에서 등기 - 임대인 : 인감증명서(또는 본인서명사실확인서) 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장(직접 가지 않을 때만 필요) - 임차인 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 도면 등 |
| 비용 | 보증금액에 관계없이 600원 (계약증서가 4장을 초과할 경우, 초과 4장마다 100원 추가) | 등록세: 보증금의 0.2% 지방교육세: 등록면허세의 20% 등기신청수수료: 1만 5,000원 법무사 비용 말소등기 비용(말소할 경우에 발생) |
| 요건 | 입주 후 전입신고를 해야만 가능 | 입주, 전입신고 불필요 |
| 효력 | 당일부터 효력 발생 (단, 확정일자와 전입신고일이 같으면 다음날 0시 효력 발생) 묵시적 계약갱신인 경우, 2년 더 보장 보증금반환소송 후 강제집행 |
당일부터 효력 발생 묵시적 계약갱신인 경우라도 집주인 요구 시 6개월 안에 나가야 함 보증금반환소송 없이 강제집행 |
| 전대차 | 임대인 동의 필요 | 임대인 동의 불필요 |
| 유지수선 | 임대인 | 전세권자 |
4. 실제 사례로 보는 차이점
서울의 한 아파트에서 A씨와 B씨는 각각 다른 방식으로 전세보증금을 보호했다. A씨는 확정일자만 받고 입주했고, B씨는 전세권 설정 등기를 마쳤다. 몇 년 후 해당 부동산이 경매에 넘어가면서 두 사람의 차이는 극명하게 드러났다.
B씨는 경매 청구를 통해 우선적으로 보증금을 전액 회수했지만, A씨는 순위에서 밀려 일부 보증금만 회수하게 되었다. 이는 확정일자의 우선순위가 다른 권리자보다 뒤처질 수 있음을 보여주는 사례다.
5. 어떤 선택이 더 나을까?
소액 전세나 단기 거주라면 확정일자만으로도 충분할 수 있지만, 고액 전세나 분쟁 우려가 있는 경우라면 전세권 설정 등기를 통해 권리를 더 확실히 확보하는 것이 바람직하다. 특히 전세사기 등 리스크가 증가하는 요즘 상황에서는 비용이 들더라도 안전장치를 갖춰두는 것이 현명하다.
확정일자와 전세권 설정 등기를 병행하거나, 보증보험을 추가로 가입하는 등 복합적인 보호 전략이 필요하다.
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